Belastingen bij vastgoed op Bali: wat je werkelijk afdraagt

De fiscale kant van Bali-vastgoed is minder ingewikkeld dan veel mensen denken, maar het zit in details die makkelijk over het hoofd worden gezien. Hieronder een overzicht van wat je in Indonesië afdraagt, wat in Nederland geldt, en hoe het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting werkt.

Belangrijk vooraf: dit is een algemeen overzicht. Jouw specifieke situatie hangt af van je structuur (privé, BV, PMA), je woonland en je inkomensbron. Laat altijd een fiscalist meekijken voor je tekent.

Wat je in Indonesië afdraagt

Bij aankoop:

• BPHTB (overdrachtsbelasting): 5 procent van de transactiewaarde
• Notariskosten: 1 tot 1,5 procent
• Lease-registratie en kadasterkosten: 0,5 tot 1 procent

Bij verhuur:

• PB1 (toeristenbelasting): 10 procent over de bruto huursom, door te belasten aan de gast
• Inkomstenbelasting: progressief 5-30 procent op het netto resultaat (privé), of vennootschapsbelasting 22 procent (PMA), effectief vaak 10-18 procent na aftrekken
• PBB (onroerend goed belasting): jaarlijks, marginaal — meestal onder de 200 euro per jaar voor een normale villa

Bij verkoop:

• Inkomstenbelasting op de meerwaarde: 2,5 procent over de bruto verkoopprijs (final tax) bij overdracht van onroerend goed of leasehold

Wat in Nederland speelt

Nederlandse fiscaal inwoners zijn belastingplichtig voor hun wereldinkomen. Dat betekent dat vastgoed op Bali in beginsel ook in Nederland wordt aangegeven. Hoe het uitwerkt hangt af van of het object in box 2 of box 3 valt.

Voor de meeste particulieren valt het in box 3: het wordt opgenomen als bezitting tegen de waarde in het economisch verkeer. Vanaf 2025 wordt box 3 belast op basis van werkelijk rendement (volgens de huidige plannen), wat voor verhuurd vastgoed ongunstiger kan uitpakken dan onder het oude forfaitaire systeem.

Voor wie een PMA gebruikt of de villa in een Nederlandse vennootschap onderbrengt, gelden andere regels (deelnemingsvrijstelling, dividendbelasting bij uitkering).

Het belastingverdrag Nederland-Indonesië

Nederland en Indonesië hebben een verdrag dat dubbele belasting voorkomt. De hoofdregel: vastgoed wordt belast in het land waar het ligt. Indonesië heeft dus het primaire heffingsrecht over de huurinkomsten en de meerwaarde.

Nederland verleent op zijn beurt een vrijstelling (voor box 3 het object zelf, voor box 2 de uitgekeerde inkomsten via tax credit). Dat klinkt eenvoudig en is dat in de praktijk ook — mits je het correct in je Nederlandse aangifte verwerkt.

Belangrijk: de vrijstelling is geen automatisme. Je moet de Indonesische belastingaangifte en betaling kunnen aantonen. Dat betekent dat de Indonesische compliance op orde moet zijn — bewaar alles.

Voor Belgen

Voor Belgische inwoners is het verhaal vergelijkbaar maar niet identiek. Het verdrag België-Indonesië geldt, en Belgische fiscaliteit kent het kadastraal inkomen-systeem dat voor buitenlands vastgoed inmiddels ook geldt (de aangifte buitenlands kadastraal inkomen sinds 2021). Er is een progressieve belasting op huurinkomsten via de personenbelasting. Laat dit specifiek met een Belgische fiscalist doornemen.

De PMA-structuur fiscaal vergeleken

Een PMA biedt fiscaal twee voordelen voor de actieve investeerder. Eén: de operationele kosten zijn ruimer aftrekbaar dan in privé. Twee: bij meerdere objecten kun je verliezen op het ene compenseren met winsten op het andere.

Het nadeel: jaarlijkse compliance (boekhouder, audit voor grotere PMA's, jaarlijkse rapportage) kost ongeveer 2.500 tot 4.500 euro. Voor één klein object weegt dat niet op. Vanaf twee à drie objecten of een gecombineerde waarde boven de 500.000 euro begint het te lonen.

Eenvoudige rekensom op een typische villa

Op een villa met 235.000 euro aankoopprijs en 43.000 euro bruto huurinkomen per jaar:

Indonesische belasting (totaal): ongeveer 5.500 euro per jaar Nederlandse belasting (box 3, na verdragsvrijstelling): nihil tot beperkt, afhankelijk van overige vermogen Effectief totaal: rond de 13 procent van de bruto huur

Dat is gunstig vergeleken met box 3-vastgoed in Nederland zelf onder de nieuwe regels.

Wat we zien misgaan

Twee patronen.

Eén: kopers die hun Indonesische aangifte niet doen, omdat ze denken dat "Nederland het toch belast". Dat is fout. Indonesië heft primair. Niet aangeven daar betekent boetes, en kan bij verkoop tot problemen leiden bij de overdrachtsbelasting.

Twee: kopers die het Nederlands niet aangeven, omdat ze denken dat "Indonesië het al doet". Ook fout. Je moet aangeven, en je vraagt vervolgens de vrijstelling/verrekening. De Belastingdienst krijgt onder CRS-regels informatie uit Indonesië — niet aangeven is geen optie.

Conclusie

De fiscale druk op een goed gestructureerde Bali-investering ligt voor de meeste Nederlandse en Belgische investeerders rond de 12 tot 18 procent van de bruto huur. Dat is werkbaar, mits je beide kanten van de aangifte op orde hebt.

Wil je voor jouw specifieke situatie een fiscale check vóór je koopt? We werken samen met fiscalisten die zowel de Nederlandse als de Indonesische kant kennen. Vraag een gesprek aan en we brengen je in contact.