Rendement op een villa op Bali: zo reken je het eerlijk uit

Een rendementsberekening op Bali draait vrijwel altijd op drie variabelen die mensen verkeerd inschatten: de werkelijke jaarbezetting, de operationele kosten en de afschrijving op het meubilair. Als je die drie te optimistisch inschat, kom je 3 tot 5 procentpunt te hoog uit — wat het verschil is tussen een goede en een matige investering.

De variabelen die het meeste verschil maken

Op een nieuwbouw villa van rond de 4.000.000.000 IDR (ongeveer 235.000 euro) in Pererenan of Canggu noord, zien we in de jaren 2023 en 2024 de volgende cijfers in onze portefeuille als gemiddelde:

Gemiddelde nachtprijs (peak + off-peak): 165 euro Jaarbezetting: 72 procent Brutohuur per jaar: ongeveer 43.000 euro

Tot zover de brochure. Nu de kant die mensen overslaan.

De kostenkant in detail

Property management: tussen de 18 en 25 procent van de bruto huurinkomsten, afhankelijk van of er ook marketing en boekingsbeheer in zit. Reken voor een full-service partij op 20 procent. Dat is 8.600 euro per jaar.

Schoonmaak en linnen: vaak doorbelast aan de gast, maar reken op 1.500 tot 2.500 euro per jaar dat je zelf draagt voor depreciatie van linnen, handdoeken en consumables. 2.000 euro.

Nutsvoorzieningen: elektra is de grootste — een villa met airco in drie slaapkamers draait al snel 250 tot 350 euro per maand. Plus water, gas, internet. Reken op 4.500 euro per jaar.

Onderhoud en herstelwerk: nieuwbouw heeft jaar één en twee weinig onderhoud, maar vanaf jaar drie loopt dit op. Voor een gemiddeld jaar over de looptijd: 3 procent van de bouwwaarde. Op 235.000 euro is dat 7.000 euro per jaar.

Belastingen: PB1 (toeristenbelasting, 10 procent), inkomstenbelasting (uiteindelijk effectief tussen de 10 en 20 procent na aftrekken), grond- en gebouwbelasting (PBB, marginaal). Voor de PB1 reken je dat door aan de gast. Voor de inkomstenbelasting: laat dat berekenen op je specifieke structuur. Indicatief: 12 procent van de bruto huur. 5.150 euro.

Verzekering: 600 euro.

Marketing en commissies aan booking-platforms (Airbnb, Booking.com): meestal al verrekend in de bezetting/nachtprijs, maar als je rechtstreeks verhuurt: 12-15 procent aan platformkosten.

Totaal kosten: ongeveer 27.850 euro.

Netto huurinkomen: 43.000 - 27.850 = 15.150 euro.

Op een investering van 235.000 euro is dat 6,4 procent netto cashrendement.

Plus de waardestijging — die is reëel

Dat is alleen het cashrendement. Daarbovenop komt de waardestijging van het object en van de onderliggende leasehold. In de gebieden waar wij actief zijn, lag die waardestijging de afgelopen drie jaar tussen de 5 en 10 procent per jaar. Voor het komende jaar rekenen we conservatief met 6 procent.

Total return: 6,4 + 6 = 12,4 procent.

Dat is geen 20 procent. Maar het is wel structureel hoger dan wat een gemiddelde Europese huurwoning oplevert, en het is meer dan een Nederlandse box 3-belegging na belasting.

Waar de meeste plannen verkeerd gaan

In drie aannames.

Eén: een bezetting van 85 procent. Die haal je alleen op een toplocatie met een toppartij die het beheert. Reken met 70-75 procent, niet hoger, tenzij je harde data hebt.

Twee: een nachtprijs die niet zakt buiten het seizoen. Januari, februari en oktober zijn slappe maanden. Een goede gemiddelde nachtprijs ligt 25-30 procent onder de peak-prijs in de brochure.

Drie: onderhoud op nul. Een tropisch klimaat is wreed voor materialen. Houten kozijnen, airco's, pomp, dak — alles slijt sneller dan in Europa. Niet meerekenen betekent dat het rendement in jaar vier, vijf en zes ineens veel lager uitvalt.

Een eerlijker scenario voor wie het zelf wil narekenen

We hebben de variabelen waar we mee werken samengebracht in onze rendementscalculator. Vul je eigen aankoopprijs, bezetting en nachtprijs in — de calculator past de kostenkant automatisch aan op basis van marktgemiddelden.

Wat je vooral moet onthouden: het verschil tussen een goede en een matige investering op Bali ligt zelden in het cijferwerk. Het ligt in de operationele kwaliteit en in de keuze van het object. Een gemiddelde villa in een toplocatie verslaat structureel een topvilla in een matige locatie.

Wanneer een lager rendement toch logisch kan zijn

Niet iedereen jaagt op cashflow. Voor wie eigen gebruik wil combineren met deelverhuur, of voor wie naar de erfvermogenkant kijkt, is een lager direct rendement vaak acceptabel. In dat geval weegt locatie, ligging en bouwkwaliteit zwaarder dan een halve procent extra yield.

Conclusie

Een netto cashrendement van 6 tot 9 procent op een goed gepositioneerde villa, plus een waardegroei van 5 tot 8 procent, is wat we als realistisch zien voor 2025. Daar bovenop ligt headroom als je actief bijstuurt op pricing, beheer en marketing. Wil je voor een concreet object een onafhankelijke berekening? Neem contact op.