Rendement op Bali vastgoed: hoe je de cijfers leest
Je leest 18 procent. We laten zien hoe je terugrekent naar wat er echt overblijft.
Een rendementsprognose op Bali staat of valt met drie variabelen: gemiddelde nachtprijs (ADR), bezetting, en de kostenkant. De meeste brochures rekken er één en verzwijgen de andere twee. Dit stuk laat zien hoe je het zelf controleert.
De basisformule
Bruto huurinkomsten = ADR × bezettingsdagen
Netto rendement = (bruto - alle kosten) / geïnvesteerd vermogen
Klinkt simpel, en is het ook — zolang je voor elke variabele eerlijke cijfers gebruikt.
ADR: wat een nacht echt opbrengt
Een 2-bedroom villa met pool in Canggu Berawa haalt vandaag een gemiddelde ADR van USD 220 – 280, afhankelijk van seizoen en kwaliteit. In Uluwatu ligt dat 30–50% hoger; in Sanur en Ubud 15–25% lager. Brochures rekken vaak met seizoenspieken en presenteren die als jaargemiddelde — niet doen.
Bezetting: het cijfer dat het vaakst opgeblazen wordt
Realistische jaarbezetting voor een goed gepositioneerde villa: 70 tot 82 procent in de gevestigde zones. Cijfers van 90%+ zijn alleen haalbaar in absolute toplocaties met topbeheer, en dan nog vaak alleen in een topjaar.
De kostenkant — waar de marge verdwijnt
Op bruto inkomsten gaan af:
- Beheercommissie: 18–25% van bruto huur
- Belastingen: 10% final tax op huur
- OTA-commissies (Airbnb / Booking): 12–17%
- Schoonmaak en linnen: USD 30–50 per turnover
- Onderhoud, pool, tuin: USD 400–800 per maand
- Verzekering en vergunningen: USD 1.500 – 3.000 per jaar
- Reserveringen voor vervanging meubilair: 3–5% van bruto
Tel het op en je zit op 45–55% van bruto huur. Wat overblijft, gedeeld door je investering, is je netto yield.
Een voorbeeld dat klopt
Stel: USD 350.000 investering, ADR USD 240, bezetting 78%. Bruto = 240 × 365 × 0.78 = USD 68.328. Netto na ~50% kosten = USD 34.164. Op USD 350.000 is dat 9,8% netto — plus waardegroei van het object.
Dat is geen 18 procent. Het is wel beter dan wat de meeste Europese alternatieven geven, met een asset die je kunt aanraken en gebruiken.
Hoe wij prognoses opbouwen
Voor elke investering die wij doorrekenen, gebruiken we drie onafhankelijke datasets: AirDNA-marktgemiddelden, onze eigen portfolio-benchmarks, en een sanity-check tegen de developer-prognose. Verschil tussen die drie groter dan 15%? Dan komt er een herrekening. Probeer ook onze rendementscalculator voor een snelle eigen check.
Veelgestelde vragen
Wat is een goede netto yield op Bali?
9 tot 13 procent netto op leasehold is gezond. Boven 15% klopt zelden voor lange tijd; onder 7% zou je waarschijnlijk iets anders moeten kopen.
Hoe vaak verandert die yield?
ADR en bezetting bewegen seizoenmatig en jaarlijks. Reken altijd met een driejaars-voortschrijdend gemiddelde, niet met een piekjaar.
Specifieke vragen over je situatie?
We werken met een beperkt aantal kopers per kwartaal. Geen verkoopgesprek — een eerlijke inschatting van wat past.
