Short-term rental regelgeving op Bali: wat verandert en wat blijft

De toon rondom short-term rentals op Bali is sinds 2023 verschoven. Wat jarenlang in een grijs gebied gebeurde — illegale Airbnb-verhuur zonder vergunning — wordt sinds 2024 actief gehandhaafd, met inspecties, boetes en in een aantal gevallen sluiting. Wie nu een villa koopt of bezit met de bedoeling om kort te verhuren, doet er goed aan om de regels niet langer als optioneel te beschouwen.

Wat de wet feitelijk zegt

Short-term verhuur (onder de 30 dagen) is in Indonesië gereguleerd onder de hospitality-wetgeving. Voor een villa betekent dat: je hebt een Pondok Wisata of Villa-licentie nodig, plus een NIB (Nomor Induk Berusaha), plus een TDUP (Tanda Daftar Usaha Pariwisata). De gemeente (kabupaten) is de uitgevende instantie.

Voor objecten met meer dan een paar slaapkamers kan ook een hotelvergunning vereist zijn — dat hangt af van de gemeente en de zonering. In Badung en Gianyar (waar de meeste investeerders kopen) wordt sinds 2024 strenger gekeken naar zonering: niet elke kavel die als "tanah pertanian" (landbouwgrond) geregistreerd staat, mag commercieel verhuurd worden.

De handhaving die sinds 2024 echt loopt

Tot 2023 was het bekend dat de meeste short-term verhuren onvergund waren. De gemeente Badung kondigde eind 2023 actieve handhaving aan en heeft die in 2024 daadwerkelijk uitgevoerd. We zagen onaangekondigde inspecties, vooral in Berawa, Pererenan en delen van Canggu. Boetes liepen op tot 100 miljoen IDR (ongeveer 6.000 euro) en in een aantal gevallen werd een verzegeling van de villa opgelegd totdat de papieren in orde waren.

Wat je niet wilt: als eigenaar verantwoordelijk gehouden worden voor een operatie die je beheerder zonder vergunning runt. Dat is geen theoretisch risico — we zagen het meermaals in 2024.

Wat een complete vergunningenset omvat

In de praktijk werkt het zo. Je hebt nodig:

Een NIB (basis-business identificatienummer, gratis aanvraagbaar via OSS). Een Pondok Wisata-vergunning of een vergelijkbare hospitality-vergunning, afhankelijk van het object. Een TDUP (toeristische bedrijfsregistratie). IMB / PBG (bouwvergunning op de villa, vaak vergeten op oudere objecten). Een SLF (geschiktheidsverklaring voor gebruik) op nieuwere objecten. Belastingregistratie (NPWP) voor de operationele entiteit.

Voor een PMA-structuur valt dit grotendeels samen — het is dan onderdeel van de bedrijfsvergunning. Voor wie via een leasehold privé verhuurt, moet de operationele kant via een lokale entiteit lopen of via een professional partner die de vergunningen op zijn naam houdt.

Toeristenbelasting en TBM-tax

Sinds februari 2024 betaalt elke buitenlandse toerist 150.000 IDR (ongeveer 9 euro) als entree-belasting bij aankomst op Bali. Voor de eigenaar van een villa is dat geen kostenpost, maar het is goed om gasten erover te informeren.

Wel rechtstreeks relevant: PB1 (pajak hotel & restoran), 10 procent op de huursom. Dit reken je door aan de gast (komt bovenop de nachtprijs). Plus inkomstenbelasting over het netto resultaat, conform de structuur waarin je verhuurt.

Wat dit betekent voor je netto rendement

Vergund werken kost gemiddeld 2.000 tot 4.000 euro aan eenmalige opzet en 1.500 tot 2.500 euro per jaar aan compliance (boekhouder, PB1-afdracht, rapportages). Voor een villa die 40.000+ euro bruto per jaar draait, is dat geen significante hap uit het rendement.

Wat het je oplevert: rust, doorverkoopwaarde (een illegaal verhuurde villa is bij doorverkoop minder waard, want de koper neemt het risico over), en het vermijden van eenmalige boetes die makkelijk een jaarrendement opslokken.

Hoe wij dit voor klanten regelen

Bij elk object dat wij begeleiden, controleren we vóór tekening de zonering en de vergunbaarheid. Pas als duidelijk is dat het object legaal verhuurbaar is, gaan we verder. Bij de oplevering helpen we met het opzetten van de vergunningen via een lokale partner. We werken niet mee aan structuren die we niet legaal kunnen krijgen — niet omdat we braaf willen zijn, maar omdat de klant er over twee jaar last van krijgt.

Voor de bredere fiscale context lees ons artikel over belastingen op Bali vastgoed.

Conclusie

De tijd dat short-term rental op Bali een grijs gebied was, ligt achter ons. De regels zijn duidelijk en de handhaving is reëel. Wie nu koopt met de intentie om te verhuren, doet er goed aan de vergunningenset vanaf dag één compleet te hebben. Voor onze klanten is dat standaard — voor wie zelf koopt, een serieus aandachtspunt. Wil je weten of een specifiek object legaal verhuurbaar is? Plan een gesprek.